旧改新起点，再论孰将胜出

下面是小编为大家整理的旧改新起点，再论孰将胜出,供大家参考。

　

　目

　录 1. 旧改新起点，再论孰将胜出？

　3 2. 地方“下沉”突破阻力，2020 将成实质起点

　4 2.1. 中央政策 2020 年是明确目标落地的开始

　4 2.2. 地方积极性是突破阻力的关键，2020 年将全面启动

　.................. 5 3. 各品类年内千亿级拉动，更是可持续需求的打开

　............................. 8 3.1. 可持续的翻新需求与个人配套有望被激活

　9 4. 全国布局的渠道领先，且能提供综合解决方案的建材龙头优势显著 11 5. 风险提示

　............................................................................................... 13

　1. 旧改新起点，再论孰将胜出？

　老旧小区改造具有明显的依托区“县区级”地方政府推动的特点， 2020年是旧改实质起点，地方政府积极性全面释放。老旧小区改在最早在 2015 年进入公众视野，2019 年开始有意推向全国。而 2020 年意味着最 关键时间节点的来临：全面实质落地的开始。从中央规划而言 2019 年侧重于需求摸底与机制理顺，2020 年才第一次有全国改造 3.9 万个的明确目标。更重要的是，老旧小区改造具有明显的区县级地方政府推动的特点，2020 年开始正式进入地方工作计划，以及棚改等其他项目相对重要性的下降，有望点燃地方政府推动旧改的动力。决策机制与融资途径在区县级政府具有相当灵活度，2020 年将迎来新起点。

　年内各品类直接拉动近千亿，更是千亿可持续需求的打开，三大类多途径建材拉动或近 2000 亿。我们以年内覆盖 700 万户，选取基本改造套 餐计算，全年可拉动材料需求：水泥 520 亿元，防水材料 200 亿元，塑 料管道 175 亿元，涂料（装饰+防水）135 亿元，保温材料 95 亿元。此 轮改造主要针对 2000 年前完工小区，但在各地方落地过程中，有望对当 地修缮基金使用机制，业主决策机制等理顺。这将打开此轮计划外 2000 年后完工小区的可持续需求：以 15 年为一轮大修周期，则 2020 年将对 应 2005 年竣工房屋大修，相关建筑面积规模可达 5.34 亿平，若以 200 元/平的投资规模以假设，对应年空间 1000 亿元。同时也有望拉动个人住户室内配套重新装修。三种直接和间接拉动建材空间合计可超每年 1800 亿。

　全国布局的“渠道领先”且能提供综合解决方案的建材龙头优势显著。地方主导需求的背景下，全国经销完善布局的建材企业才可以占信息， 资源，施工的优势，而总部协同机制的理顺才可解决地方技术与资金瓶颈。防水材料（卷材+涂料），塑料管道，涂料等品类具有先天的赛道优势，能提供综合解决方案的企业将更占据优势。全国龙头企业而言最重要的是在地方积累更为匹配的经销商资源，与当地建工和设计部门积累合作基础，并形成有代表性的工程案例，“渠道领先”的先发优势将起到重要作用。

　在此我们推荐以下品类建材龙头企业：

　防水材料：我们首推已经抢先布局建筑修缮子公司，且全国布局优势明 显的龙头东方雨虹，并推荐在华南地区建筑修缮充分积累的龙头科顺股份，其他受益凯伦股份。

　涂料：我们推荐工程渠道扩展迅速，专门成立翻新工程品牌的三棵树， 其他受益亚士创能。

　塑料管道：我们推荐全国管材龙头中国联塑料以及积极向 B 端和多品类扩充的伟星新材，其他受益永高股份。

　水泥：我们推荐龙头海螺水泥、华北龙头冀东水泥及华东的华新水泥、上峰水泥，港股我们推荐中国建材及华润水泥； 其他室内配套消费建材：我们推荐有望在室内配套翻新重点受益的消费建材龙头包括北新建材，蒙娜丽莎，兔宝宝，大亚圣象，其他受益包括帝欧家居，海鸥住工，惠达卫浴等。

　 表

　1：推荐公司与受益标的盈利预测估值表 收盘价 证券代码 公司名称

　EPS

　PE

　评级 2 020. 5 . 28

　2019 A

　2020 E

　2021 E

　2019 A

　2020 E

　2021 E

　 002271 东方雨虹 37.00 1.32 1.81 2.32 28.03 20.44 15.95 增持 300737 科顺股份 19.36 0.60 0.96 1.16 32.27 20.17 16.69 增持 603737 三棵树 111.90 2.18 2.86 3.77 51.33 39.13 29.68 谨慎增持 2128 中国联塑 10.02 1.06 1.19 1.32 9.45 8.42 7.57 增持 002372 伟星新材 12.01 0.63 0.63 0.71 19.06 19.06 16.92 增持 600585 海螺水泥 57.52 6.34 6.76 7.12 9.07 8.51 8.08 增持 000401 冀东水泥 17.92 2.00 2.57 3.01 8.96 6.97 5.95 增持 600801 华新水泥 25.14 3.03 3.25 3.43 8.30 7.74 7.33 增持 000672 上峰水泥 25.11 2.87 3.34 3.80 8.75 7.52 6.61 增持 3323 中国建材 8.74 1.41 2.19 2.70 6.18 3.99 3.24 增持 1313 华润水泥 9.68 1.23 1.31 1.39 7.84 7.41 6.96 增持 000786 北新建材 22.41 0.26 1.22 1.44 86.19 18.37 15.56 增持 002918 蒙娜丽莎 31.77 1.07 1.37 1.79 29.69 23.19 17.75 增持 002043 兔宝宝 10.08 0.51 0.51 0.64 19.76 19.76 15.75 增持 000910 大亚圣象 14.78 1.30 1.24 1.38 11.37 11.92 10.71 增持 300715 凯伦股份 39.92 0.79 1.32 2.05 50.53 30.24 19.47 / 603378 亚士创能 39.48 0.59 1.05 1.60 66.92 37.60 24.68 / 002641 永高股份 7.68 0.46 0.59 0.71 16.70 13.02 10.82 / 002798 帝欧家居 36.36 1.47 1.82 2.28 24.73 19.98 15.95 / 002084 海鸥住工 8.76 0.26 0.32 0.43 33.69 27.38 20.37 / 603385 惠达卫浴 15.98 0.89 1.01 1.20 17.96 15.82 13.32 /

　数据来源：

　注：中国联塑,中国建材,华润水泥单位为港元

　2. 地方“下沉”突破阻力，2020 将成实质起点

　2.1.

　中央政策 2020

　年是明确目标落地的开始

　2020 年是全国落地的开始：老旧小区改造的推进最早由 2015 年开始在中央会议提及进入公众视野，2017 年 15 大试点城市诞生意味着实质性操作的开始，而 2019

　年两会对老旧小区改造工作的正式意味老旧小区改造开始推向全国。

　2019 与 2020 年，老旧小区改造均在政府工作报告，政治局会议与国常会中被提及。将两年会议通报内容对比可见，2020 年老旧小区改造的定位顺位被提升，且更重要的是进入真正意义的全面落地阶段。

　表

　2: 2019 年与 2020 年同类会议内容对比 会议名称 老旧小区改造相关内容 政府工作报告 （ 2019

　年）

　城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施 政府工作报告 新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务.

　（ 2020

　年）政治局会议 （ 2019

　年 7

　月 31

　日）政治局会议 （ 2020

　年 4

　月 17

　日）

　国常会 （ 2019

　年 6

　月 19

　日）

　国常会 （ 2020

　年 4

　月 14

　日）

　稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程… 要释放消费潜力，做好复工复产、复商复市，扩大居民消费，适当增加公共消费。要积极扩大有效投 资，实施老旧小区 改造…

　抓紧明确改造标准和对象范围，加强政府引导…压实地方责任，加强统筹协调…创新投融资机制,将 对城镇老旧小区改造安排中央补助资金,鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

　今年各地计划改造城镇老旧小区 3 . 9

　万个，涉及居民近 700

　万户，比去年增加一倍，重点是 2000 年 底前建成的住宅区。各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

　数据来源：国务院，

　 从两年同类会议的对比来看，在定位顺位上（政治局会议），老旧小区改造 2020

　年变为投资端首选，且其“有效性”得到强调；而从实施布局 （国常会，政府工作报告）来看，2019 年老旧小区改造的重点在于需求摸排，权责理顺和融资手段的摸索等前期布局工作，全面有明确计划目标的推进从 2020 年正式开始。

　2.2.

　地方积极性是突破阻力的关键， 2020

　年将全面启动

　老旧小区改造先天具有高度复杂性。2020 年全国计划年内改造 4 万个小区，而每个小区甚至每栋建筑面临的情况都十分不同。这种复杂性主要体现在以下几个方面：

　1. 需求的复杂性：不同小区，不同建筑改造需求不同，一部分建筑在于屋顶和外立面的修缮，一部分小区在于停车场等配套设施的完善，一部分小区则需要加装电梯等改善型改造；

　2. 决策机制的复杂性：许多老旧小区改造不仅涉及到行政主管部门，还涉及要设计规划部门，以及业主集体决策，因此实现起来复杂度高；

　3. 资金来源的复杂性：不同项目资金来源十分复杂，可能涉及到中央，省，市，区县各级政府财政支持，也可能涉及到以一定商业经营权或地产开发资源为交换，或需受益群众配资。

　实施情况的复杂性决定了，推动改造的关键，一定在于地方政府，精确而言是区县级政府。这一点从出资结构上也可以验证，观察 2019 年安徽省老旧小区资金来源结构，区县及以下政府出资占到 55%以上。

　图 1：以安徽省为例具体操作与出资权力均下沉至区县级

　 市级政府 区级政府+小区 省级政府

　数据来源：住建部，

　 事实上，许多类型被热议的老旧小区实施的阻力，在市级和区县级政府层面都有灵活解决的办法：

　例如社会资本出资补偿的问题，可以通过市区县级政府对此用地规划进 行微调实现（容积率略增，增加商用功能等）；而建筑修缮基金存量不清，难以使用的问题，在市级政府层面即可做一些政策上的理顺；决策机制 在遇到阻碍时(例如居民一票否决制)也可以在市级立法对制度做出调整。因此许多老旧小区改造的阻力均可以在地方政府的积极性下解决。

　而 2020 年则将是地方政府积极性全面启动的开始：

　1. 老旧小区改造的全国布局开始于 2019 年全国两会，彼时各地两会均已 结束，全年工作重点已经有所安排，因此在地方层面启动有限，但 2020 年老旧小区改造已经完全进入各级地方政府的全年工作计划之中；

　2. 从地方政府相对重视程度而言，建设需求较大的扶贫攻坚工程和棚户区改造工程 2020

　年都已经进入收尾阶段，因此老旧小区改造布局的相对重要性将明显提升

　3. 各地对老旧小区改造的定位认识，正逐步从高质量城镇化，向民生工程与保投资抓手转变。

　图 2：2013-2020 年全国棚改开工套数，2020 已至收官之年

　全国棚改开工套数(万套)

　700 600 500 400 300 200 100 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020E

　数据来源：住建部，

　注：2020 年数据为 2018-2020 年总计划开工 1500 万套减去 18-19 数据所得

　我们逐个对中国人口最多的 8 个省份 2019 年与 2020 年两会内容进行对比，可以明显的发现，2020 年各省对老旧小区改造的重视顺位明显提升，且对其定位更加丰富，因此 2020 年地方积极性有望充分释放突破阻力。

　表

　3：各省 2019 年与 2020 年政府工作报告对比，2020 年开始旧改完全进入地方及工作计划

　省份 2019

　年省政府工作报告 2020

　年省政府工作报告

　在 2020 年“着重抓好十方面工作”中的第二项“认 仅在 2019 年十大工作中的第六项“做优做强珠三 广东 角核心区”主题内容里提及要“推进城市老旧社区 ‘微’改造”。定位主要为做强珠三角的补充。

　 总结 2018 年老旧小区改造开工 43.4 万户，并计划 山东 2019 年实现老旧小区改造 20 万户。主要将老旧小区改造工作定位为民生保障工作。

　仅在 2019 年十大工作计划中的第七项“统筹推进城乡建设”中提到将“有序推动城市老旧小区综合 河南 功能改造”对这项工作的定位主要为城市高质量发 展。

　在 2018 年工作总结和 2019 年工作计划中提及了 “城镇危旧房棚户区改造”的总套数，并没有将旧 四川 房改造单独提及，定位主要在第九顺位的民生工程 中 在 2018 年总结中人民群众幸福感和获得感中提及 老旧小区综合治理的推进，在 2019 年工作计划第六顺位“区域一体化发展”提及加快老旧小区改 江苏 造，并在 2019 年民生实事第八顺位中提及将完成 老旧小区综合整治 300 个。总体定位为民生和高质量城镇化 真落实中央六‘稳’部署”中“多渠道扩大国内消费市场。”主题内容里表示推进老旧小区和存量住房改造。定位变为扩大消费，顺位提升，范围扩大至全省 强调了 2019 年老旧小区改造任务超额完成，并将 2020 年改造目标定为超过 40 万户，同比增加 100以上，同时定位更改为 “着力扩大有效投资”，在重点工作中的顺位由第五升第三。

　仍以统筹城乡建设的定位总结了 2019 年改造老旧小 区 576 个，并同时在 2020 年十大工作中第五项提升新型城镇化水平和第八项保障改善民生领域提及推动老旧小区改造，定位增加了民生意义，并引申了 “完善生活和公共服务功能”等具体方向 在 2020 年工作计划中的第七顺位“统筹城乡融合发 展”中提出要改造老旧小区 4000 个 46 万户，第一次将老旧小区单独提及并设立明确目标，定位有所改变顺位有所提前

　在 2020 年工作计划的第一顺位保经济平稳健康发展便提及对老旧小区改造制定实施意见，定位为补短板强弱项，定位改变顺位大幅提前。2020 年民生实事第八顺位仍留给老旧小区综合整治，数量目标为 500 个同增 67 。

　601 606 609 626 558 470 414 316

　河北 未明确提及老旧小区改造

　在 2019 年重点工作第六顺位区域协协调发展，提 湖南 升城镇化质量的领域提及城中村和老旧小区改造，鼓励加装电梯等。

　 安徽 未提及老旧小区改造

　数据来源：省政府官网，

　新增总结了 2019 年实现老旧小区改造 2779 个，在 2020 ...